囍匯雜談

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1. A準無雙 市建局和發展商毀滅了喜帖街然後想把行人路改名做「囍歡里」(連結:囍歡里-惡俗的二次傷害)。這個項目的住宅單位賣樓花,叫做「囍匯」。這星期灣仔港鐵站口、莊士敦道、春園街、皇后大道東(圖1)都塞滿了經紀,粗略估計人數不下三四百。有這種三國無雙式場面,沒有出現群毆實在難得。 平日光顧的茶餐廳位處A準駐囤地,半家茶餐廳也是A準,今天跟掌櫃閒聊幾句,我說這陣子有那麼多人在兜生意,你們的生意應該很好吧。她說,就是因為這樣,食客太多打亂了他們平日的節奏(他們平日都已經常常滿座)。不過打開門做生意,有客也是要做的。 2. 得人驚的士紳化 這幾年灣仔的茶餐廳和平價食肆數目的確少了,多了的是高檔咖啡店(即是比Starbucks還貴的那些)、貴價缾店、酒吧、高級車行、高檔食肆、地產,這個改變,部份源於灣仔愈來愈中環化,多了很多年輕單身中高產進駐,有需求就有供應,於是多了高消費店鋪,而更重要的原因是市區重建局把幾個主要的街區「騰籠換鳥」,把幾條街的舊樓拆掉,新建的都是豪宅。由住客到地舖,全都士紳化了。 這種士紳化,表面上是令居民多了選擇--可以隨時選擇吃茶餐廳,也可以選擇吃氣氛的西餐;可以選擇買三元一個的新鮮出爐雞尾包,也可以買四十元一塊的芝士蛋糕;可以在露天街市買餸,也可以在超市買有機食品。不過,這種選擇,大前提是舊有店舖和市集仍然能夠生存。政府曾經想把太原街和交加街的露天市集全部搬走,令旁邊的市建局項目可以撤底豪宅化。不過因為民意反應太強烈,所以保留。如果那一帶的市集被清除,附近的平民店舖也肯定會被那些高檔消費取代,而且重建的速度不會減慢,將來只會有愈來愈多的舊樓被重建,舊舖也只會買少見少。類似的情況已經出現過--灣仔道一帶本來是以肉食、雜貨、中藥等平民商店為主的,不同現在已經多了很多地產代理和中高檔食肆了。 3. 「懸棺」露台廟細燈籠大之謎 輔仁的地產小子介紹囍匯的「奇則」,很多朋友在FB分享了。大家見到那個只有16呎的「懸棺式」工作平台,嘖嘖稱奇。這種懸棺式平台的起源,是2000年後政府以環保為名,讓發展商興建豁免總樓面面積的環保露台和工作平台,變相讓單位可以變大,賣得更好價錢,這實際上是用來救市發水優惠措施。這措施名為發水優惠不算過分,因為發了水的部分不計總樓面面貿積,即是在地積比率不變的情況下可以興建更大的實用面積。 到了今天,理論上賣地地價或補地價本身已經反映了這種發水優惠,不算是明益發展商。不過因為不論單位大小,豁免總樓面面積的露台和工作平台也有22平方呎和16平方呎,即是實用面積只有二百多至三百呎的細單位,也可以有個22呎的露台和16呎的工作平台,那已經等於單位實用面積的10%以上了。細單位配以不成比例的露台,於是便產生了「廟細燈籠大」的違和感,亦即是大家說的「奇則」。 一般樓盤的工作平台是連著廚房或浴室的,用途是曬衣服,形狀通常是貼著外牆的長方型。囍匯的工作平台則比較特別,它不是貼著外牆,而是好像四川懸棺般從外牆伸展出來一樣,所以被形容為「懸棺」式平台(圖2)。這個懸棺平台,其實頗適合住客一個人坐在那裡飲杯酒、抽根煙,貼近那玻璃圍欄居高臨下,思考一下人生。思考人生也是工作一部分,其實也符合工作平台的定義。 4. 為什麼要設計過千萬細單位? 囍匯的實用面積435呎單位一房單位(當中有38呎是露台和平台),售價過千萬。大家看到這個價格,不免慨嘆樓價之高,怪不得以前四百多萬的荃灣單位是「窮人恩物」了。 這個單位有一個特別之處,就是只有一個開放式廚房,說是廚房,其實只是一個廚櫃連一個小雪櫃和小洗衣機。不少人不喜歡這種設計,因為實在是煮不到飯。其實市建局的不少灣仔樓盤也有很多這種細單位,當中最為人熟悉的是Queen’s Cube(大家還記得經典惡搞的King’s Cube嗎?),他們的無房單位,實用面積二百多呎,同樣是迷你開放式廚房,整個單位放了一張床之後,什麼也不能放,當然還有廟細燈籠大的露台(連結:六百萬元套房 – Queen’s Cube的故事)。這種沒有廚房的細單位,銷售對象當然不是一般本地住客,而是那些在中資工作的「港漂」和外資工作的expatriates和海歸。他們大都是單身中高產,需要的是方便上班的小單位,煮飯對他們來說也不是重點。灣仔是中資的集中地,大量港漂要找租盤,買這些單位放租,雖然租金回報率低於有一定樓齡的二手樓(回報率= 年租/樓價x100%,二手樓租金回報率較好),但樓宇升值能力較高,所以還是一個有合理回報的投資。 出入灣仔,晚上撞口撞面的都是西人、講北方話的人,以及講英文的華人,這個趨勢似乎不會改變,他們的住屋需求,市建局及其合作發展商當然看得到,所以才有囍匯和Queen’s Cube這些豪宅細房。市建局在中心區的建屋方針很簡單,就是舊樓業主送走,建豪宅,迎港漂。 (圖1. 皇后大道東合和中心門外。圖片來源:kursk) (圖2. 傳說中的懸棺式工作平台。圖片來源:kursk) 延伸閱讀: 地產小子:囍匯四百幾呎一房:各位觀眾,呢個單位值千萬~ Kursk:六百萬元套房 – Queen’s Cube的故事 Kursk: 囍歡里-惡俗的二次傷害