小店風情-噏耷(up dup)小士多

  [小店風情系列] 這家在柴灣某舊邨的「噏耷(up dup)」小士多,我常常光顧。看舖的是一對古稀夫婦,老伯伯行動已經不太方便,不過仍然每朝在我上班的時候(8時前)開舖。不知道士多已經營了多久,但看裡面的格局,例如放汽水啤酒的凍櫃、香煙的玻璃架、燒酒陳列方式,我猜應該至少有二三十年。 這士多應該是這對老夫婦的生計和寄託吧。 他們賣的東西比7-11平宜,如果有一天被領匯踢走,應該是因為它沒有豪裝,也沒有開足24小時。 可是,街坊買東西時要付的價錢就提高了,變成了7-11和領匯的利潤。

小店風情-不一定要扮高級

  [小店風情系列] 在街坊食店吃飯,場地唔光鮮,又冇尊貴既一哥燒味。冇乜客既時間,洗碗阿姐會坐出黎休息一下。說真的,我覺得呢個景象好和諧。 我真係唔想食四五十蚊一餐大x樂,同埋唔覺得食店一定要扮高級,亦覺得阿姐洗碗辛苦可以坐出黎休息下好應份。我最想係個老闆會認得我,同埋食物價錢味道合理。同埋最緊要係,佢可以繼續做落去,同區有唔同既食肆可以選擇,而唔係方圓幾公里得一個商場果幾間連鎖店。  

居屋街坊小店的死與生

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  什麼居屋的小店能夠生存? 上次談過領匯的問題,包括令社區異化和財富分配問題。今次再談一些很少人談及的問題。 大家有沒有留意,居屋有兩種,一種是一堆居屋圍著一個商場的,另一種是有很多小型街舖的? 在一些規劃千篇一律的新市鎮,不是公屋居屋就是堡壘式私人屋苑,而那種有很多小型街舖的居屋屋苑,往往成了街坊生意的綠洲。當前者愈來愈偽中產和充斥連鎖台的時候,後者仍然十居其八是街坊小店。為什麼呢? 其實那種一堆居屋圍著一個商場的,絕大部份是房委會興建的居屋屋苑;而那些有很多街坊小店的,叫做「私人機構參建居屋計劃」屋苑 (Private Sector Participation Scheme,簡稱PSPS屋苑或者私人參建居屋)。 賣斷+小面積=生存空間 PSPS屋苑的特點是商舖是賣斷的,這些商舖會在物業市場像一般舖位一樣成交。因為舖位小而且由不同的個別業主持有,於是這些舖位的情況跟市區的街舖接近,可以容納到自置物業的生意,也有租用舖位的生意。 自置舖位的生意未必能最有效率地運用空間,賺取最高利潤。一些經營多年的東主出於對生意感情或者興趣,雖然利潤有限,但未必會以較為有利可圖的價錢出售或出租舖位。他們選擇自用舖位而放棄了更好的收入,表面上看似沒有效率,但因為成本已經內化了(由東主承擔了),所以仍是有效率的。自置舖位的可能性,令很多PSPS屋苑仍然有不少平民化的小店能夠生存。 至於那些租用單位的小店,為什麼還能夠生存呢?這是因為店舖本身面積不大,而且業權賣散了,所以不適合需要大舖位的連鎖店經營,所以在這些屋苑內,除了地產代理、便利店之外,還是有很多租戶是街坊小店。 你可能會問,租戶還不是要面對業主加租的問題嗎? 業主和租客議價時的議價能力,也要看前者在同一地區的壟斷能力。以領匯為例子,它作為所有公屋和房委會居屋商場和店鋪的單一業主,它在每一個屋邨和屋苑小區內都是唯一的壟斷者,租戶要在區內經營,就只能跟領匯議價,所以領匯的議價能力十分之高。這情況在沒有太多私人商住物業的競爭的新市鎮更甚。 制度和規劃帶來生存空間 相對於領匯,私人參建屋苑內賣散了的商舖業主因為有某程度上的競爭,壟斷能力和議價能力沒那麼大。那不是說這些商舖不會出現競租情況,事實上這些商舖也會淘汰經營情況不佳的租戶,不過事實上那些店舖租戶面對的壓力是小於領匯和私人大商場的租戶的。 賣斷小面積商舖的好處,是同一街區內的商店比較多元化、更適合小本經營,從而更容易形成商戶和居民之間的社區網絡。這個觀察最初由Jane Jacobs在城規經典《美國大城市的死與生》一書中提出,觀乎本地例子,很多舊區也形成了這種社區網絡。在香港近廿年的新市鎮中,能做到這種效果的地方往往就只有一直都存在的丁屋和賣斷了的私人參建屋苑街舖。 尋味時光的偽善和荒謬,在於領匯作為利用壟斷力量,不斷把老店消滅的同時,又販賣老店情味。私人參建屋苑平民小店的例子,反映了一個事實,就是政府是可以透過制度、合約及規劃上的安排,令街坊小店及其形成的社區網絡能自然出現。 只有不用面對具壟斷力量的大業主、不會朝不保夕的小商舖,才有空間去經營本身的特色,才能保存得來不易的社區網絡。這些街坊生意帶來的,不只是什麼集體回憶,而是每一個小市民每天的生活,還有讓男女老幼感覺像家的一個社區。   圖例: 下圖是兩個私人參建居屋的商舖例子,兩者主要都是一些比較low-end的街坊生意。 (龍門居)  (樂軒臺)   連結: [小店風情系列]    參考資料: 明報:領匯霸權掀政治反擊戰 中原地產研究部: 居屋商舖買賣合約登記統計(2011年)登記9.97億元 為九七後次高     有關上一篇《領匯大股東贏盡,輸的是你》的後記: 上一篇有不少留言討論,指出經營不善的商戶結業,經營者本身也有責任。這一點我不反對,我上一篇文章的立論是,在所謂的效率以外,還有很多東西我們沒有考慮。所謂的價格競爭、效率、優勝劣敗、競租理論,我都十分了解。可是這些量化分析沒有考慮的是很多無形的價值,例如人情味、社區網絡的功能、更接近民眾需要的服務等。而很多被領匯消滅的小店,很多時候不是因為經營不善,而是因為新的遊戲規則強調的是非人性化的規模經濟帶來的競租能力,上述那些無形價值根本不能令小店生存。 領匯出現,改變遊戲規則只是這不足十年間的事,所以這幾年大家才提出後對。只是因為領匯模式無疑是令更多商場變得光鮮、中產、美輪美奐,那跟以前樸實得有點笨拙的屋邨商場誰更優勝,是觀點與角度,正如社會上總有不少人希望全香港都變成APM、海港城一樣。 … Continued

領匯大股東贏盡,輸的是我們

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  從「尋味時光」腰斬說起  那個「尋味時光」活動,真的很討厭。在一片聲討和惡攪潮之中,領匯把這一場公關災難斬纜。(RTHK:領匯決定終止旗下商場「尋味時光」活動) 我們只能以輿論戰來令領匯尷尬,但還是幫不了大量被迫結業的屋邨老店,還是阻止不了屋邨商場瘋狂加租。那真的很令人氣結。 我真經做與地產有關的工作一段不短的時間,對於房地產經濟學有一定的認識,對於商場和店舖大業主的行事方式也聽聞不少。正因如此,看著領匯的所作所為更深感厭惡。有當日領匯上市,其實是成立一間叫領匯的房地產信託公司,把房委會旗下的商場和街舖撥歸其管理。上市集資得來的幾百億歸房委會,而領匯的股東收取的股息來自其租金收入。 領匯屬於私營企業,根據商業模式運作,換句話說,它因為要向股東負責,所以必然以利潤最大化的方式經營。領匯接手之後的屋邨商場和店舖,肯定管理得更有「效率」,這種效率是指領匯作為業主,會用盡方法提高來自商舖的租金收入。怎樣才能盡量提高收入?那包括: 把屋邨商場豪裝改造,變成一個又一個APM似的商場。 大量引入「優質租戶」(領匯的用字),即是引入連鎖店,它們支付租金的能力最高 為了做到上一點,便盡可能把商場的舖位合併,改為大舖位 大幅提高租金,把原有的一些方便街坊但交租能力不足的商戶趕走 把街市和熟食檔位(例如「冬菇亭」)改建為商場   引入大地產商租務管理模式的後果 這些做法的結果是,愈來愈多屋邨商場變得偽中產、愈來愈多屋邨商場裡面由以前的街坊生意換成一式一樣的連鎖店、愈來愈多跟街坊相處了很多年的小商戶和食肆捱不下去。 我以前住在將軍澳某邨,那時候商場還有賣「頹飯」的food court,還有很多家庭式經營的小店,那些頹飯,的確是需要省錢時的好選擇。十年後重臨舊地,我吃了一驚,怎麼food court不見了,變了百佳超級廣場和Starbucks的?我想,那大概是因為同區的私人屋苑的消費力的結果吧。 其實領匯的「貢獻」多不勝數,有的是把街市和熟食檔消滅,有的是把幾十年老字號消滅。再過一二十年,領匯那個「尋味時光」的特色老店還會存在嗎?這一點,再天真的人也不敢樂觀。   經濟學的「效率」不是一切 支持自由市場的朋友的觀點我非常清楚--因為把地方租給營收最高的租戶,才能令整個社會的生產總值提升至最高。而大型連鎖店因為享有規模經濟,所以往往營利能力會高於小商戶,這些大型連鎖店的往往就是要使用大舖位來經營以發揮其高效率管理的。領匯把商場豪裝、把愈來愈多的地方租給大型連鎖店,正正是提升社會生產值的做法。以經濟學的講法,這是競爭達至效率(efficiency)。 可是,問題不是在於效率,而是在於社區異化和財富分配。 領匯收管前的租戶組合(tenant mix)感覺太樸實,每條邨通常都有做街坊生意的麵包店、茶餐廳、文具店、熟食檔之類,這些小店和其所屬的社區經成了密切的關係,很多這些小店舖也養活了無數個家庭。房委會管理和領匯管理的分別,是前者不太強調競爭和營收,後者用的是大地產商的租務管理模式,如果熟悉大地產商租務運作的朋友會知道,大地產商作為業主,對租客是十分無情的,那種無情包括根據商戶的營運狀況加租至商戶的利潤變成雞肋為止、對商戶完全採取無情no mercy的態度、只歡迎能提供大量數據報表的大企業承租等等。在領匯強調弱肉強食的租務管理模式底下,家庭式小店根本不能招架,一家又一家倒閉,取而代之的是大型連鎖店,可是這些大型連鎖店根本不會跟周圍的社區產生任何關係(最極端的例子是波仔飯店取代了正常的食肆),原來的社區關係也被消滅了。 領匯的營收能力肯定比房屋署高,這也是自由市場論的支持論點。不過,那些利潤其實是去了哪裡?領大股東大都是那些基金、銀行之類,香港市民獲分配的只有一成的股份(現時領匯只有約三萬個小股東[link]),結果領匯的利潤大都去了這些金融巨無霸的口袋,一般小股東分到的那點蠅頭小利,可是這些蠅頭小利正正就是領匯最初上市的時候製造「人人有錢賺」的假象的元兇。就算是得到股份的市民人數大增,那也只是把三幾十萬人的利益建築在領匯式管理的禍害之上。 本來那些租金收入是房委會的主要收入來源,把商場賣斷,賣了二三百億,可是從此屬於公家的租金收入便變成金融巨無霸的利潤。那可不是像最初政府宣傳那樣,是還富於民。 不是說房委會及其執行部門房署一定是最好的選擇,它們跟所有公營事業一樣,未必是最有「效率」。不過所謂的「效率」的結果是小這戶朝不保夕、街坊小店被千篇一律的連鎖店取代、屋邨社區關係消退、屋邨商店被偽中產化的話,這是不是我們想見到的最終結果?   不是什麼都應該私有化的 房署出租商場、街舖、街市、熟食檔,本來的目的就是為居民提供服務,這種服務的理念就像食環署經營露天和街市大樓一樣,它的經營目標不是利潤最大化,而是提供公共服務。於是我們會見到一般的街市都不是像領匯那麼有「效率」的,那些販商都是十分低效(low-end),可是我們去買菜的時候是感覺十分舒服,我們希望街市是low-end平實,還是攪得好像city super那種high-end、中產、高貴?我們希望見到小店那些熟悉的面孔和風味,還是想見到沒有感情的售貨員和千篇一律的快餐餐牌?提醒一下大家,換了後者,貨品和食物售價很可能比前者更貴。 現在房委會新建的商場已經不再出售予領匯,改回由部門經營的方式。這是在社會怨聲載道、凝聚了龐大壓力之下的結果。可是已經賣斷了的商場街市呢?那還是沒有解決。 領匯「尋味時光」令人討厭之處,在於它一邊迫死街坊小店,一邊販賣小店風味。那種虛偽真的去到一個無恥的地步。 「尋味時光」腰斬,只是一個微不足道的技術性小勝利。真正的重點是把屋邨商場街市以利潤最大化為目標經營方式變回以提供服務為目標,這條路還是很漫長,因為現在的香港政府的邏輯,地產金融業的利潤才是硬道理。或者可是這樣說,整個香港本來就一直在領匯化。   是誰投票支持領匯上市? 說到這裡,我覺得有必要再提一提大家當日是誰投票贊成領匯上市的: 民建聯、民主黨、自由黨,以及一堆功能組別議員。 領匯司法覆核案之後,立法會一個「要求擱置私有化」的動議,以下的議員投過反對票: … Continued